TVA du marchand de biens : ce qu'il faut savoir !
Comme pour toutes les ventes, l’activité du marchand de biens est soumise à un calcul de TVA. Pour devenir marchand de biens, il est important de connaître la TVA. La TVA en immobilier dépend du projet d’achat-revente immobilier et de la nature. Découvrez les types de TVA obligatoire et optionnelle pour bien cerner le secteur.
Un marchand de biens, c’est qui ?
Un marchand de biens est une personne qui achète une maison pour la revendre par la suite. Il peut l’exercer à titre privé ou professionnel et il est rémunéré sur le surplus de prix obtenu lors de la vente. Un marchand de biens peut réaliser des ventes tous les 6, 10 ou 18 mois.
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La TVA ou taxe sur la valeur ajoutée est un impôt sur la consommation, payée par une entreprise ou un particulier qui achète un bien immobilier. Seulement le marchand de biens récupère cette taxe et la reverse à l’état. Cliquez ici pour comprendre la TVA du marchand de biens pour une gestion fiscale optimisée
La TVA obligatoire
Dans certains achats, la TVA est inévitable comme la VEFA, les opérations de construction et les ventes de terrains à bâtir (parcelle ou lotissement). S’il s’agit d’une vente de bien neuf, vous devez reverser la TVA à l’état comme dans le cas d’un produit de consommation. Pour la construction d’une maison revendue comme un produit neuf, vous devez payer la TVA sur la maison et le terrain. Par contre, dans le cas d’un terrain à bâtir, il s’agit de la TVA sur marge c’est-à-dire une marge TTC par l’état.
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La TVA est effective si des travaux de rénovation lourde ont été réalisés lors de la réhabilitation complète ou si le bien a moins de 5 ans. Elle s’applique également sur les projets de sur-élévation, l’agrandissement général ou la promotion immobilière.
Si l’opération d’achat-revente ne respecte pas certains critères, la TVA marchand de biens s’applique systématiquement sur le prix de vente. Vous devez bien calculer la TVA car elle peut annuler l’opération. Sachez que cette TVA est obligatoire même si l’opération est en perte.
Pour une opération d’achat-revente, le marchand de biens paie la TVA sur le coût total mais il peut aussi la déduire sur les factures des fournisseurs, lors des travaux. Si l’acquéreur est un professionnel, il doit payer la TVA pour son entreprise.
La TVA optionnelle
La TVA optionnelle ou TVA sur marge n’est pas automatique et obligatoire pour un marchand de biens. Elle peut être appliquée sur une opération et pas sur une autre. L’essentiel est de bien faire votre choix pour connaître lequel est le plus approprié. Evitez une TVA sur marge signifie qu’elle est non récupérable auprès des fournisseurs. Cette TVA optionnelle est conseillée dans les gros travaux car elle est versée auprès des artisans. Contrairement à une opération simple où il y a peu de TVA, il n'est pas nécessaire d’opter pour la TVA sur marge. Il existe un calcul à faire pour opter ou non pour la TVA optionnelle. L’idéal serait de consulter un expert-comptable spécialisé marchand de biens.
La TVA sur marge est appliquée sur la marge réalisée par le marchand lors de la vente d’un bien. Elle se calcule en déduisant du prix de revente les frais divers :
- Frais de notaire
- Prix d’achat du bien
- Coûts de travaux de rénovation
- Frais de maître d’œuvre et d’architecte
- Frais de financement